전세사기 당할 것 같아서 걱정 많으신가요?
전세 계약할 때, 확실히 예방할 수 있는 방법들이 있습니다. 바로 특약사항을 넣는 것입니다.
1분만 투자하신다면, 이 글에서 전세계약 특약사항 6가지에 대해서 완벽히 알게 되실 것입니다.
지금 바로 아래에서 확인하실 수 있습니다.
전세계약 특약사항 6가지
1. 전세자금 대출 거절 시 특약
전세자금 대출을 받을 때, 목적물(주택)의 문제나 임대인이 법인이어서 등의 이유로 대출 승인이 안나올 때가 있습니다.
대출 신청은 이미 계약금을 지불한 상태에서 진행되어서 미승인 될 경우, 계약금을 날릴 수가 있습니다.
따라서 "대출승인이 안될 경우 계약금을 반환한다."와 같은 특약을 전세계약 시 넣어주어야 합니다.
그러면 대출이 거절되었을 때 법적으로 반환받을 수 있는 효력이 생기는 것입니다.
2. 전세 보증보험 가입 협조 특약
본래 전세 보증보험은 집주인의 허락 없이도 가입 가능하지만, 임차인이 보증보험에 가입하면 집주인에게 통지서가 갑니다.
법적으로는 문제가 없지만 임대인에게 고지하지 않은 경우 감정적으로 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 "임차인이 전세 보증보험에 가입할 때, 임대인은 협조한다. 임대인 또는 목적물(주택)으로 인해 보증보험에 가입을 못했을 경우에 임대인은 계약금 등을 임차인에게 반환한다."와 같은 문장을 특약으로 작성해주시면 됩니다.
**보증보험은 계약할 때 뿐 아니라, 계약기간이 2분의 1 이상 남아 있으면 가입을 할 수 있습니다.
3. 대항력을 위한 특약
전세 전입신고를 마치면 다음날 대항력이 발생하는데, 보통 이때 전세사기가 발생됩니다.
대항력이란, 근저당이 잡히거나 경매를 해서 집주인이 바뀌더라도 보증금을 돌려받고, 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있도록 해주는 권리입니다.
대항력의 발생은 전입신고 다음날 0시부터여서 이 사이에 담보권을 설정하면, 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.
왜냐하면 나중에 집이 경매로 넘어가게 될 경우, 판매된 금액에서 근저당권 다음에 내가 보증금을 받게 됩니다.
내 보증금과 근저당 모두 1억 원인데, 경매 낙찰가가 1억 원이면 근저당을 갚고 나에게 돌아오는 돈은 0원이 됩니다.
따라서 "임대인은 임차인의 전입신고일 익일까지 담보권 등의 새로운 권리를 발생시키지 않는다."는 특약을 넣으시면 됩니다.
4. 소유권 이전 등기 특약
HUG나 HF와 같은 보증보험에 가입심사를 받고 있는 와중에 집주인이 달라져버리면 심사기간이 늘어날 수 있습니다.
이를 방지하기 위해 "보증보험 가입 전까지 소유권을 이전하지 않는다."는 조항을 넣어주셔야 합니다.
5. 임대인의 부채 및 체납 세금 고지 특약
임대인에게 체납 세금이나 부채 등이 있다면 보증보험에 가입할 수 없을 수 있습니다.
이런 사실을 미리 임차인에게 미리 고지해주고, "만약 고지하지 않았다면, 전세 계약금, 중도금, 잔금, 보증금을 반환한다."는 특약을 넣어줘야 합니다.
6. 임대인 지위 승계 거부 특약
우리가 전세집에 살고 있는데, 집주인이 갑자기 집을 팔아버리면 임대인이 바뀌게 됩니다.
만약 바뀐 임대인에게 보증금을 돌려 받을 수 없을 것 같다면, 우리는 집주인이 바뀌는 것을 거부하는 '임대인 지위 승계 거부'를 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 집을 팔기 전에 우리에게 고지를 해야 한다는 특약을 넣어서 선제적으로 대응해야 합니다.
마무리
지금까지 전세 계약을 할 때 꼭 넣어야 할 특약사항 6가지에 대해서 말해보았습니다.
이렇게까지 하더라도 작정하고 사기 치려는 사기꾼을 막을 수는 없을 것입니다. 그럼에도 불구하고 안전장치를 한 것과 안 한 것은 차원이 다릅니다.
이와 같은 안전장치 이외에도 꼭 반환보증보험에 가입하시길 바랍니다.
보증금을 돌려받지 못하더라도 대신 돌려주는 HUG, HF, SGI와 같은 보증보험에 가입한다면 돈을 확실히 돌려받을 수 있게 됩니다.
이상으로 모두가 원하는 전세집을 구하셨으면 좋겠습니다.
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